פסק-דין בתיק ה"פ 41853-09-11

1.         המבקשים עותרים למתן צו לאכיפת הסכם מכר מקרקעין שנכרת בין המבקשים למשיבים ביום 23.5.2010 (להלן: "ההסכם"). המשיבים זכאים להירשם כבעלי זכויות החכירה במקרקעין הידועים כחלקה 283 בגוש 4242 בראשון לציון. (להלן: "הדירה"). המבקשים היו מעוניינים ברכישת הדירה, למרות הידוע להם אודות חובות המשיבים לעיריה ולמינהל מקרקעי ישראל בגין הדירה, תוספות בניה שנבנו בה ללא היתר בניה וצווי הריסה שנפסקו בעניינן, ובנוסף היעדר רישום של זכויות המשיבים במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין.

עובדות אלה באו לידי ביטוי בסעיפי המבוא לחוזה, בהצהרות המשיבים בחוזה , בתניות החוזה, ובנוסף השפיעו על  שארע לאחר כריתת החוזה.

בחוזה הוסכם בין הצדדים כי המבקשים יפרעו את חוב המשיבים לעיריה ואת החוב למינהל מקרקעי ישראל בגין דמי היוון ודמי חכירה. בנוסף הוסכם כי המבקשים ישלמו את כל התשלומים שידרשו לצורך קבלת היתר בניה לגבי תוספות הבניה שנבנו בדירה ללא היתר. (ראה סעיפי המבוא לחוזה והצהרות המוכר).

תמורת זכויות המשיבים בדירה התחייבו המבקשים לשלם להם 1,250,000 ש"ח.        לוח התשלומים נקבע בהתחשב במצבו המשפטי המורכב של הנכס, זאת כדלקמן:

א.      סך 125,000 ש"ח ישולמו על ידי המבקשים במעמד כריתת החוזה. סכום זה כפי שנקבע בסעיף 4.2 לחוזה ישמש לסילוק חיובי המשיבים בגין הדירה ויופקד בידי עו"ד נבו כנאמן. סכום זה שולם על ידי המבקשים במלואו ואף למעלה ממנו. זאת משהוברר כי חובות המשיבים היו גבוהים מההערכה הראשונית ומשמסיבות כלכליות לא היה בכוחם של המשיבים לשאת בתשלום.

ב.       200,000 ש"ח ישולמו תוך 7 ימים מיום המצאת אישור זכויות עדכני ממינהל מקרקעי ישראל, ו/או רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. (סעיף 4.3 לחוזה).

ג.        500,000 ש"ח ישולמו תוך 60 ימים שלאחר המצאת אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל או רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. (סעיף 4.4 לחוזה).

ד.       425,000 ש"ח ישולמו תוך 120 ימים מיום המצאת אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל או רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. (סעיף 4.5 לחוזה).

2.               עיקר תשלום התמורה נועד להשתלם לידי המשיבים בחלקים שווים לאחר המצאת אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל או רישום הזכויות. הסכומים הנקובים בסעיפים ב' עד ד' לעיל, המהוים את עיקר התמורה בגין רכישה הדירה לא שולמו על ידי המבקשים למשיבים. זאת, משטרם התקיימו התנאים שנקבעו בחוזה לביצועם, היינו קבלת אישור מינהל מקרקעי ישראל או רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. מסירת החזקה על פי החוזה נקבעה אך כנגד השלמת מלוא התמורה. (סעיף 5.1 לחוזה). בנוסף נקבע בחוזה כי אם לא יעלה בידי המבקשים לשלם למשיבים את כל התמורה עד 6 חודשים מיום חתימת ההסכם בשל נסיבות התלויות במשיבים, היינו אי השלמת רישום הזכויות על שם המשיבים, תידחה מסירת החזקה עד חודשיים ימים ממועד רישום הזכויות על שם המבקשים והמשיבים יחוייבו בהשלמת מלוא התמורה בפרק זמן זה. במקרה זה יקזזו המשיבים מיתרת התמורה סך 3,000 ש"ח לחודש, מתום 6 חודשים מיום חתימת החוזה ועד להשלמת מלוא התמורה הקבועה בחוזה. (סעיף 5.5 לחוזה).

בעת כריתת החוזה וכמצויין בו לצורך רכישת הדירה נזקקו המבקשים להלוואה בנקאית כנגד משכנתא שתרשם על הדירה. המשיבים התחייבו לחתום על התחייבות לרישום משכנתא לטובת המלווה. (סעיף 13.1 לחוזה).

הצדדים הסכימו מפורשות בחוזה כי עיכוב בהעברת זכויות המשיבים בדירה משמם לשם המבקשים שנדחה עקב מעשה או מחדל של גוף או רשות שאינם בשליטת המשיבים לא יחשב כהפרה. במצב דברים זה ידחה מועד הביצוע עד חלוף זמן סביר מעת שהוסרה המניעה ובלבד שהמשיבים עשו כל שביכולתם למניעת העיכוב ופעלו על פי דרישות הרשויות. (סעיף 12.3 לחוזה).

3.         המשיבים היו נשואים זו לזה והתגרשו לפני שנים רבות. מכר הדירה נועד להשלים את הפירוד ביניהם ולרבות ההפרדה הרכושית. עקב מחסור כלכלי נאלצו המשיבים להמשיך להתגורר ביחד בדירה, זאת עד כחצי שנה לאחר כריתת החוזה נשוא המחלוקת. במועד זה עזבה המשיבה  את הדירה לדירה שכורה. (ראה עדותה בעמוד 37  - 38 לפרוטוקול).

4.         האירועים שהמבקשים רואים בהם את הפרתו היסודית של החוזה  אירעו לאחר עזיבת המשיבה את הדירה, כפי שיתואר בהמשך. 

הצדדים הסתייעו במשותף בשירותי עו"ד נבו אשר ייצג את שני הצדדים במסגרת המשא מתן, עריכת חוזה וכריתתו.  עו"ד נבו הוזמן על ידי המבקשים למסור עדותו ביום 7.3.2012, ללא תצהיר. במועד זה הודיע  כי עקב בדיקה רפואית דחופה לא יוכל להתייצב לדיון. במקומו התייצב לדיון עו"ד דרור זיו העובד עמו, והעיד על טיפול המשרד בקידום החוזה בין הצדדים והנדרש לשם רישום הזכויות על שם המבקשים.

לאחר סיום שמיעת הראיות, במועד הגשת הסיכומים נטען על ידי ב"כ המשיב כי יש להתעלם מעדות עו"ד זיו. זאת משע"ד נבו לא צירף אישור רפואי המצדיק את היעדרו מהדיון, דבר שהיה ידוע לצדדים האחרים עוד מספר ימים לפני מועד הדיון, ובנוסף משעו"ד זיו לא  ערך את החוזה עבור הצדדים ולא נכח במועד עריכתו. בנוסף נטען על ידי ב"כ המשיב כי הבאתו של עו"ד זיו לעדות נועדה לפי הרושם המצטייר להסתיר עובדות. איני סבורה כנטען כי יש להתעלם  מעדות עו"ד זיו משנשמעה, ומשהיא רלונטית לבירור המחלוקת. ביחס למשקל העדות, סבורתני כי ראוי לקבלה כנכונה בכל הנגוע לטיפול המשרד בכל הנדרש לצורך רישום הזכויות בדירה ולקידום החוזה בין הצדדים. בטיפול זה היה עו"ד זיו מעורב, ועדותו היא  ממקור ראשון. המשיב למעשה לא חלק על העובדות שנשמעו מפי עו"ד זיו בעניין טיפול המשרד בקידום החוזה, ואף לא הביא ראיות לסתור את עדות עו"ד זיו.  המשיב לא ביקש לזמן את עו"ד נבו לדיון במועד נוסף, הגם שהיה רשאי לבקש זאת במועד המתאים לכך.  

5.         עו"ד זיו העיד  על הקשיים בטיפול המשפטי בנדרש לצורך קידום העסקה בין הצדדים. עו"ד זיו העיד בעניין זה כדלקמן:   

"כל אדם בר דעת שרואה סיפור שכזה, סיפור מורכב, בכך שיש  הרבה מאוד דברים לטפל בתיק הזה. 3 חזיתות אפשר להגיד, יש חזית אחת של מנהל מקרקעי ישראל, חזית שניה של חברה משכנת שגם שם לא היו רשומים המוכרים, ויש חזית שלישית של העיריה, שכל הקשור בבניה לא חוקית, לא כל עורך דין היה לוקח לטפל בעסקה שכזו. ההחוזה אני חושב שהוא מורכב מאוד ומאוד מובנה צעד אחרי צעד. רק הלוחות זמנים מהם ניתן להבין שהעסקה מאוד מורכבת, מי שעובד מול מקרקעי ישראל יודע שלפעמים לוקח 3 חודשים ולפעמים 6 חודשים אפשר לראות שפנינו למינהל ב - 7/10 . רק לסבר את האוזן, ביולי 2010 תשובה סופית מן המנהל אחרי שהחליטו לשלוח פקח, התקבלה ב- 3/11 ואז עצרו שוב את העסקה כי היה פקח, מצא מן הסתם שיש עוד בניה בלתי חוקית." (ראה עדותו בעמוד 5 לפרוטוקול בשורות 4 - 14).

מעדות עו"ד זיו  עולה כי לאור מורכבות המצב המשפטי של הנכס, בחודש מרץ 2011, רק בחלוף 9 חודשים ממועד ההתקשרות בחוזה, התקבלה פניית מינהל מקרקעי ישראל בכתב לפיה נדרשה הגשת תוכניות בניה המשקפות את המצב הקיים בשטח כשהן חתומות ומאושרות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. המינהל הסכים להמשיך בטיפולו  רק לאחר המצאת תוכניות הבניה באישור הוועדה המקומית. (ראה מכתב מינהל מקרקעי ישראל לעו"ד נבו מיום 10.3.2011 שצורף כנספח ח' להמרצת הפתיחה). ביחס לטיפול המשרד בחודשים יוני 2010 עד מרץ 2011 תאר עו"ד זיו במענה לשאלות ב"כ המשיב את פניות עורכי הדין לחברה המשכנת ולעיריה לצורך קבלת שומת היטל השבחה ואת טיפול המשרד בעניינים אלה. (ראה עדותו בעמוד 11 לפרוטוקול שורות 20 -24).

6.         לא נטען ולא הוכח כי משך הטיפול בכל הנדרש לקידום העסקה בין הצדדים עד חודש מרץ 2011 לא היה סביר בנסיבות העניין. מהראיות שהובאו, החוזה, התכתובות, ומעדות עו"ד זיו  עולה כי משך הטיפול סביר בנסיבות העניין לאור מרכבות מצבו המשפטי של הנכס, ריבוי הגורמים וריבוי הפעולות שעשייתן נדרשה.